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相続サポートセンターレポート

相続と増築の関係(遺産分割協議書を作成する前に確認しておきたいこと)

2018年10月10日

「相続と増築?関係有るんですか?」と思われるかも知れませんが、最近、父から相続した土地・建物を、売却しようとしたところ、父が生前に増築工事をしており、且つ、その増築の登記(以下、「建物表題変更登記」といいます。)が未登記であった為、急いでやって下さいという相談が数多くあります。

 

例えば、

被相続人 A
Aの妻  B
Aの子  C
被相続人A所有の土地 甲土地
被相続人A所有の建物 乙建物

という事例で見ていきましょう。

 

相続人Bと相続人Cで遺産分割協議を行い、被相続人Aの所有であった甲土地及び乙建物を、相続人Cが相続する旨の遺産分割協議が成立し、遺産分割協議書を作成したとします。

その後、その遺産分割協議書と戸籍等を添付して、被相続人A所有の甲土地及び乙建物を、相続人Cの名義とする相続登記を行います。

そして、いざ売却しようという段階になって、買主や金融機関から、建物表題変更登記を求められ、相続人Cが自ら申請人となって、急いで建物表題変更登記を行うことになります。

この建物表題変更登記を行うにあたって、肝となるのは、「その増築部分の所有権が誰にあるのか?」を証明する「所有権証明書」を如何に揃えるかです。

本事例では、増築部分の所有権がCにある事を証明する「所有権証明書」を揃える必要があります。

 

具体的にいうと、
①増築部分の所有権がそもそも被相続人Aにあった事。
②その増築部分の所有権を相続人Cが相続した事。

この2つの証明が必要になります。

①については、
増築工事の建築確認概要書、工事業者の工事完了引渡証明書、増築工事代金の領収書、評価証明書・名寄帳・納税証明書等がこれにあたります。

②については、
戸籍等と遺産分割協議書等がこれにあたります。

しかしながら、相続登記を行ったときの遺産分割協議書には、「乙建物をCが相続する」旨の文言は入っているのですが、「増築部分もCが相続する」旨の文言が入ってないケースが殆どです。

この場合、戸籍だけでは、増築部分の所有権をBとCが2分の1ずつ相続した事実のみの証明になってしまう為、増築部分の所有権もCが相続する旨の遺産分割協議書(実印・印鑑証明書添付)を再度作成するか、又は、増築部分の所有権もCが相続した旨の証明書(実印・印鑑証明書添付)をB(又はその他の第三者)が作成する必要があり、結局二度手間となってしまいます。

ですので、弊社では、遺産分割協議書の作成にあたっては、未登記の増築部分がある場合には、その増築部分も含めてCが相続する旨の文言を入れておく事をお勧めしております。

何故なら、他の相続人から、もう一度、実印と印鑑証明書を取得出来ないケースもあり得るからです。

因みに、このことは、未登記の附属建物がある場合についても同じ事が言えます。

実際のところ、未登記の増築部分や未登記の附属建物の特定、登記の可否は、司法書士だけでは判断が難しいかと思いますので、土地家屋調査士と協力して、遺産分割協議書作成の段階から、未登記の増築部分や未登記の附属建物の有無を確認し、今後、建物表題変更登記をする可能性がある場合、事前に調査・測量を行い、その内容を遺産分割協議書に記載しておいた方が良いでしょう。

カテゴリ : 不動産 相続トラブル 遺産分割

筆者紹介

西出 光徳
司法書士・行政書士・土地家屋調査士 ふくおか法務局前オフィス 代
福岡県司法書士会、福岡県行政書士会、福岡県土地家屋調査士会
司法書士、行政書士、土地家屋調査士、宅地建物取引士、マンション管理士、管理業務主任者、少額短期保険及び損害保険募集人資格

一言に相続といっても、信託、車や不動産の名義変更、遺言、遺産分割における分筆登記、未登記建物の表題登記等々多岐にわたります。
弊社は、代表自身が司法書士、行政書士、土地家屋調査士であり、また、不動産仲介(売買・賃貸)の経験から、全体を見通した提案を出来る事が最大の強みです。
例えば、これは実際にあった話ですが、相続人2名の方から、「親父の土地を半分に切って、それぞれ相続登記をして下さい。」と依頼されました。しかし、物件調査を行うと、土地を半分に切ることによって、都市計画法上の最低敷地面積を下回ってしまい、建物が建たない二束三文の土地になるところでした。このような場合でも、登記自体は通ってしまうところが怖いところなのです。弊社は、そのような事にならないよう、安心・安全な法的サービスを提供するよう努めております。
何から相談したらよいの分からない、どこに相談したらよいのか分からない、そんなときこそ弊社にお気軽にご相談下さい。笑顔で元気よく、迅速にご対応させて頂きます。

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